今天看到有人說，美國的今天就是中國的明天。確實如此，很多行業發達國傢的今天都是我們的明天，美國房地產的一些特征，確實能夠看出中國的未來趨勢。

今天來跟大傢分享，帶你看清楚房地產的未來。中國一二線城市的自有住房率仍有提高空間

談到美國的房地產，很多人可能會想到美國次貸危機以及2008年的金融危機。今天講的當然不是這些，我們取其精華去其糟粕，重點來看房地產本身的特點。

我們來看2023年美國房地產的一組最新數據，同時對比分析中美的區別和趨勢。

1、美國自有住房率為65.9%，也就是說剩下的34.1%人是租房子住的。

西南財經大學和中國人民銀行曾經共同發佈《中國傢庭金融調查報告》，報告公佈瞭中國自有住房率高達89.68%，遠超世界60%左右的平均水平，發達國傢英國為70%，日本為60%。如果從這個角度來看，中國房地產市場飽和度確實已經比高瞭。

但是，如果看具體的城市，中國自有住房率最高的城市是長沙90.1%，北京70.7%，上海67.9%，廣州72.8%，深圳70%。我們理解，平均自有住房率應當也包括農村，城市的自有住房率反而沒有那麼高，許多城市都低於80%。

如果要從這裡面看市場趨勢，有兩個關鍵問題非常值得關註。平均購房年齡中國更年輕

第一，按照美國及其他發達國傢的經驗，解決住房問題，不是隻能買房，也可以租房，這個觀念需要改變。從前段時間政府工作報告和一系列政策來看，中國將逐步提高租房比例，尤其是新市民和青年人的住房問題，租房可能反而是優先選項。

第二，一二線城市自有住房率普遍不高，尤其是一線城市和核心二線城市，房子仍然沒有達到過剩的程度。當然，這跟這些城市房價較高有一定關系。

盡管如此，我們仍然可以說，按照中國人買房子置地的觀念，自有住房率在80%以下的城市，仍然有提高到80%甚至更高比例的購房需求空間。

2、美國首次購房平均年齡為36歲。相比而言，中國的首次購房平均年齡為33歲，其中一線城市為36.9歲。

這個數據說明，無論是在發達國傢還是在中國，買房子都是要奮鬥10年以上才能實現的夢想。另一方面，中國的購房者跟美國比相對年輕，隻有一線城市才跟美國相當。有人說這是因為中國人掏光瞭6個口袋才買到房子，所以許多人20多歲就買房瞭。

這也是中國房地產特別需要思考和逐步改變的地方。

這就要講到另一組很重要數據，美國人雖然都是自己奮鬥買房的，但是買房首付比中國要低很多，否則他們可能要奮鬥更多年。房地產存量時代來瞭，城市更新將是主要方向

3、美國的房子12%為新房，88%為二手房。新房首付比例通常是6%，二手房一般是17%。

這跟中國動不動30%以上，甚至50%以上的首付比例相比，這麼低的首付確實太香瞭。話又說回來，如果中國的首付比例那麼低，估計中國人要把房價炒上天瞭。

我們可以思考，未來房地產市場沒那麼熱瞭，逐步自由放開瞭，我們的首付比例是不是也像美國一樣低呢。另外，新房比例隻占12%，這是典型的存量市場，這也是中國房地產的一個重要趨勢，未來大規模開發新房的空間已經不大瞭。

4、美國獨棟住宅比例超過80%，隻有不到20%的住宅是高層或者公寓，中國的數據可能剛好是反過來的。

這讓我們看到瞭中國房地產的重要方向。或許下一個30年，這才是中國房地產最大的變化和發展空間。大量城市需更新的高層住宅，將被越來越多的獨棟住宅所替代，這是生活水平進一步提高的標志。

前不久，我們曾經發文《未來10年人口下降，中國最大規模的新房地產運動來瞭！》，專門講未來10年的城市更新運動，許多人都沒有認真看或者沒看懂，以為我們在鼓吹房地產。實際上恰恰相反，我們的意思是，大規模開發新房的時代過去瞭，而且新房價格會有持續下降的壓力。中國房地產的主要方向，將轉向城市更新。

那麼，大傢都關心的房產稅，美國是什麼情況呢？5、關於美國的房產稅邏輯就不詳細介紹瞭，因為這方面的介紹已經很多瞭。我們重點強調兩點，

第一美國房產稅各州不太一樣，但總體都比較低，平均1.1%左右。第二，有些地區會針對空置的房子收更高的稅，例如華盛頓特區，空置房要交5%的稅。

那麼，從上面5組數據中，你有沒有看清楚中國房地產的未來呢？