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個人出租住房計算案例

2019年1月蘇某將住房出租給吳某，租期1年，1月8日吳某一次支付一年租金18萬元，7月10日，發生修繕費1萬元（取得合法有效憑證），蘇某應繳納多少個人所得稅？

解析：個人出租財產取得的財產租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：

（一）財產租賃過程中繳納的稅費：

1.增值稅及附加

其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產的，其租金可在租賃期內平均分攤，分攤後月租金收入不超過10萬元的，免征增值稅。（註意：除其他個人外，一次性收取的租金不分攤計算）

180000/12=15000/月﹤100000/月，可免征增值稅，隨征的附加稅費同時減免。

依據：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號附件2）、《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第16號）、《國傢稅務總局關於小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（2019年第4號）。

2.房產稅

房產稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅。2019年1月1日至2021年12月31日，增值稅小規模納稅人房產稅減按50%征收。

2019年房產稅：180000×4%=7200，疊加享受減稅優惠3600元。

依據：《房產稅暫行條例》、《財政部 國傢稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）、《財政部 國傢稅務總局關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）、《國傢稅務總局關於增值稅小規模納稅人地方稅種和相關附加減征政策有關征管問題的公告》（國傢稅務總局公告2019年第5號）、《財政部 國傢稅務總局關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）。

3.印花稅

個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

依據《財政部 國傢稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）

以上稅費合計3600元。

（二）向出租方支付的租金

本案例是以自有住房出租，此項為0；

（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；

允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

（四）計算應繳納的個人所得稅

2019年1-6月每月應繳納個人所得稅：

（180000/12-300）×（1-20%）×10%=1176元。

2019年7-12月每月應繳納個人所得稅：

（180000/12-300-800）×（1-20%）×10%=1112元。

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一般納稅人出租房屋計算案例

假如您是一傢一般納稅人企業，您在2023年3月份出租瞭一套房屋，租金收入為10萬元，您需要繳納的稅款如下：

增值稅：如果您選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算，應繳納增值稅5000元；如果您選擇適用一般計稅方法，按照9%的稅率計算，應繳納增值稅9000元。

城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加：假設您所在地在市區，城市維護建設稅的稅率為7%，教育費附加和地方教育附加的征收率分別為3%和2%。如果您選擇適用簡易計稅方法，以增值稅5000元為計稅依據，應繳納城市維護建設稅350元，教育費附加150元，地方教育附加100元；如果您選擇適用一般計稅方法，以增值稅9000元為計稅依據，應繳納城市維護建設稅630元，教育費附加270元，地方教育附加180元。

房產稅：以房產租金收入10萬元為計稅依據，按照12%的稅率計算，應繳納房產稅12000元。

印花稅：以財產租賃合同為計稅依據，按照0.1%的征收率計算，假設合同金額為10萬元，則應繳納印花稅100元。

企業所得稅：以房屋租金收入10萬元為計算依據，假設適用25%的所得稅率，則應繳納企業所得稅25000元。

因此，您在2023年3月份出租房屋所需繳納的總稅款為：

如果選擇適用簡易計稅方法，則總稅款為5000+350+150+100+12000+100+25000=43700元；

如果選擇適用一般計稅方法，則總稅款為9000+630+270+180+12000+100+25000=47180元。

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