一、概念

1.1 房屋实用率

指套内建筑面积与建筑面积的比例。

1.2 房屋使用率

指房屋使用面积与建筑面积的比例。

二、律师解读

1、房屋实用率就是指套内建筑面积与建筑面积(也就是销售面积，销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积)之比。一般情况下：多层住宅实用率一般为80%以上；高层住宅实用率一般为75%以上；临街独立商铺实用率一般为80%以上；大型商场内商铺实用率一般为50%以上；写字楼实用率一般为60%左右。值得说明的是套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积，比套内使用面积要大一些;建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，而不是建筑面积=套内使用面积+公摊面积。判断实用率高低有两个重要因素：一是楼道的面积，二是电梯间的面积，这两个面积大了说白了你可支配使用的套内面积就小，在这里就要提到影响使用率的一个重要因素——房屋的公摊面积，房屋公摊面积小，则使用率就高。

2、房屋使用率是指房屋使用面积与建筑面积之比，一般高层楼在72%-75%之间，板楼在78%-80%之间；一般情况下实用率大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。房屋使用率是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积，二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

3、在我国，《商品房销售管理办法》第20条规定了房屋面积误差绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人，在实务中对《商品房销售管理办法》第20条关于面积误差绝对值超出3％部分的房价款实行双倍返还的规定执行效果很好。另外在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有相关的规定，如第14条规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

三、法律索引

3.1 《住宅建筑设计规范》

第五节　面积计算

第2.5.1条　住宅建筑设计应计算平均每套建筑面积和使用面积系数，其计算应符合下列规定：

一、平均每套建筑面积（平方米／套）等于总建筑面积（平方米）被总套数（套）除；

二、使用面积系数（％）等于总套内使用面积（平方米）被总建筑面积（平方米）除。

3.2 《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（建房[1995]年517号）

第三条　商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条　商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

第五条　商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

3.3 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3.4 《商品房销售管理办法》

第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝─────────────────────×１００％

　 合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。