“90后”已成为社会的主要消费群体，共享住宿满足了这些年轻人个性化、多样化的消费需求，他们也愿意为之付费。许多人也想开个民宿，在多赚点钱的同时，还能释放自己的情感，传播自己的故事。那开一个民宿该怎么做呢？需要做哪些工作呢？

一、预算

1、运行前成本

租金：成本的大头。如果是住旅馆，房东会要求半年或一年付房租，所以先把前期的半年或一年的房租预算准备好。

装修：硬装和软装：就是整修房子，一般老房子都会大动筋骨，比如地板老化非常严重，卫生间的吊顶，墙面都要重新拆装和粉刷，所以硬装的费用也很大，不建议找老小区的房子，而且新房子的房东也不太愿意把房子搬出去住，所以找房子也是一件大事。

装饰性：可简单理解为装饰，包含家具、壁画、陶瓷、花艺、灯饰、窗帘布艺等，是对审美能力的极大考验。

其它：订金、网费、家电用品、厨房烧水壶、餐具勺子、桌面刀具等。

2、运行期间的费用

水电费及物业费

布草及生活必需品：被褥、枕头套、床单、拖鞋、杯子、衣架、纸巾、洗浴用品、牙刷、牙膏、急救箱、调味品等，属易耗品，建议少买勤买，如库内一年一次性购买量较大，会增加前期投入成本。

修理费用：家俱、电器、马桶、电闸等的修理；

人工费用：如果打算自己经营，就不产生人工费用，请来店里的人也是一笔不小的开支。

托管费：现在还有民宿托管平台，帮您打理各种业务：房屋清洁，洗菜，购买易耗品，客户咨询，订单处理，接待客人等，选择托管的话先问一下管理费。

二、调查

1、位置调查

位置很重要，好的位置决定着你的民宿能否生存。在选址时要注意哪些方面？

周边地区：尽量靠近景点和市中心，因为游客的流量都集中在两者之间。当然，竞争也很激烈，如果你能有自己的特色，偏僻一点的地方也有生意。周围配套齐全，商场、超市、便利店、步行街、餐饮、医院、银行等能满足需求；

交通：交通一定要方便，出门最好步行不超过10分钟就有地铁或公交车站。

小区情况:如果小区内门禁特别严格，就不用考虑了，客人就更难了；一些物业禁止社区开设民宿。如果你偷偷操作，发现后不会被赶走，但会断水断电阻止你操作；老小区租金会便宜很多，但是设施老化，装修成本高，没有电梯。老小区的居民大多年纪大，容忍度低，可能会抱怨开民宿。这些情况都要提前调查。

2、消费者调查

别忘了，开民宿是为服务消费者服务的，人的消费习惯一旦形成，就很难改变，所以在做目标消费群体定位时，要对消费者的消费需求、消费习惯和消费特征进行深入的调查。例如带孩子外出旅游需要婴儿监听器等安全设施，情侣外出旅游时喜欢浪漫的房间。

三、合同

在签订合同时要注意保护自己的利益。

契约期限：与房东签订契约时，最好期限为3-5年。只要签一年，有些房东就会看到你的民宿经营的不错，赚到钱，合同到期就会提高租金。

违约赔偿金：附加违约赔偿金条款。这是我们保护利益，减少风险的方法。开张前会投入装修费用，这些都是不能拿走的，如果房东提前收回房子，这将是很大的损失，增加违约金，房东不会轻易收回房子。

房屋维修：我们在租房子的时候，设备都坏了，都会找房东，但由于民宿的经营，不同的房客都住在一起，不能保证房屋没有任何损坏，这方面需要和房东协商清楚，明确责任，避免到时候发生纠纷。

四、定位

市场上有这么多的民宿，你怎么能让你的民宿与众不同呢？这就需要创造差异化。

在哪一个方面进行差异化呢？其实就是你自己啊！每一个人身上都一定有自己的独到之处，你要做一次自我分析，把自己的特点、优点分析出来，把自己的特点变成民宿的特色。

比如你喜欢摄影，可以做摄影主题的民宿，摄影可以再细分，风景摄影，人物摄影，宠物摄影等等，或者你擅长美食，做美食主题的民宿，让客人品尝不同的美食，这些美食都是你亲手制作的。这就是您区别于其它民宿，打造自己的品牌。

五、定价

许多人急着回本赚钱，想定多少价就定多少价，这是不对的。价格的高低取决于什么？

本地消费：调查附近各类型民宿的价格区间。

民宿的装修档次：这是根据你的预算，在你能承受的预算内，可以把房子打造成什么样的档次，心里要有个数。

附加服务：看你能否提供其他服务，如机场接送，景点接送，包餐，这样可以把价格定得高一点。

回本时间：回本一般需要一年，然后慢慢获利，这主要看两个数据：客源价格和入住率。您需要计算在确定的客户单价下，入住率达到多少才能获得收益。营业时间根据节假日，旺季，淡季灵活调整。

六、证件

要想合法开设民宿，需要办6个证：卫生许可证，营业执照，税务登记证，特种行业许可证，消防审核意见书，食品流通许可证，餐饮服务许可证。在这里要强调的是，民宿属于特殊行业，需要办特殊行业许可证，办这张许可证还要有消防验收合格证明，消防又是一大难题，在装修设计中就提到了。

七、装修

装修设计可以在办理证件的同时进行。需要注意的是，设计图纸出来后，可以经过当地消防部门审核，符合消防标准后再进行装修。否则，在你安装完成后，发现不合格的产品会很麻烦。文件不统一的，操作违法，要严格守法。千万不要在法律边缘试探。

八、招聘

客房部经理要招有经验的，最好能在开业前就入职，他参与了一个从无到有的过程，会更加珍惜这份成果。

九、民宿管理平台(OTA)

随着网络技术的日益进步，民宿行业对信息化、网络化、集团化、规范化的需求日益增加，民宿行业高品质，高效执行率，客户精细化定位深度营销对信息管理依赖程度加深，传统C/S架构民宿管理系统已无法适应快节奏，网络化的发展需求。PMS民宿管理系统作为民宿信息应用的核心，为了适应市场用户普遍需求，也在近些年中做出了重要的升级与改变。

目前针对民宿管理软件也没有一个明确的排行榜，所以以下排名都是根据产品的功能、价格、服务等多方面进行对比，从而得出的结果。排名可能跟你预想的不一致，但是对于民宿主而言，也足矣进行参考选择使用。

本次参与测评的民宿管理软件分别有：去呼呼、云掌柜、订单来了、百居易、宝寓这五家较多人的使用的民宿管理软件，其余使用人数较少，因为缺乏认知度，所以就统计在内啦~

• 在功能这方面，5家民宿管理软件的排名分别是：订单来了>云掌柜>百居易>宝寓>去呼呼
• 在价格这方面，5家民宿管理软件的排名分别是：订单来了>去呼呼>宝寓>云掌柜>百居易
• 在服务这方面，5家民宿管理软件的排名分别是：订单来了>云掌柜>百居易>去呼呼>宝寓

最后综合进行排名对比，可以得出最终排名是：

1、订单来了（dingdandao.com）

2、云掌柜（yunzhanggui.net）

3、百居易（myhostex.com）

4、去呼呼（quhuhu.com）

5、宝寓（bypms.cn）

因为目前针对民宿管理软件也没有一个明确的排行榜，所以排名数据都是根据产品的功能、价格、服务进行对比，从而得出的结果。排名可能跟你预想的不一致，但是对于民宿主而言，也足矣进行参考选择使用。

具体功能、价格、服务的对比，可以点击我下方的文章进行查看：

十、开业

这个就不多说了。服务是硬道理。不断尝试优化自己的民宿，维护老客户，提高回购率。

十一、品牌连锁

它也是一门大学问，你可以经营1家民宿，不代表你可以经营10家，可以经营10家，也不代表你可以经营100家，因为作为个性化的住宿产品，民宿不可能大量快速地复制，各个方面的知识还很多，我们先设定一个小目标：1家入住率80%,1年内实现盈利。