一语成真。

9月4日，太古地产发布公告称，已通过旗下两家全资附属公司分别提交投标，收购持有上海浦东新区两宗地块的两家公司各40%的股份，总代价约97.1亿元。

两年前Mall星人曾预测过太古地产在浦东的布局。借此次官宣，我们来梳理一下太古地产在内地的商业版图。

8月太古地产公布2023年度中期业绩时强调，中国内地仍是太古地产未来发展的核心市场。太古地产计划投放500亿港元在内地拓展业务，目标是在2032年前将内地的总楼面面积增加一倍。

除了浦东这两个项目，我们也期待太古在内地其他洽商中的新项目进展顺利，祝早日官宣，例如广州（荔湾区聚龙湾）、深圳（福田区规划）和北京（三里屯北扩规划）以及其他未曾报道过的新项目。

△9月4日公告局部截图

01▷浦东两个地块去向预测

虽说是提交投标，尚未正式落定，但太古地产是这两宗公开挂牌出让的唯一合资格竞买人。

这两家公司——上海耀龙投资有限公司与上海东袤置业有限公司，余下的60%股份由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司持有。

前滩21号地块与洋泾地块，两者总开发体量超过120万平米，涵盖大型商业、办公、酒店、豪宅、文化等全业态。

地块1：洋泾地块

△洋泾｜ 图源：陆家嘴金融城 官微

洋泾地块位于浦东新区洋泾区域黄浦江沿岸，规划13.36万平米住宅、9.2万平米办公、13.4万平米商业、2.8万平米文化设施。

地块包含一部分历史风貌保护区，百年前这里也曾是太古蓝烟囱码头的所在。

地块2：前滩21号地块

△前滩21｜ 图源：浦东发布 官微

该地块位于浦东新区前滩国际商务区，规划的地上地下总建筑面积约60万平米，包括零售、办公及住宅用途。

地上地下总商业建面或超过17.5万平米，加上目前已开的前滩太古里，合计近30万方商业。届时，不仅会成为前滩商圈最大商业体，同时也将是上海最大的港资商场之一。

就跨街区发展的多期商业项目版图来看，太古的“前滩联合体”、新鸿基的徐家汇ITC、瑞安的瑞虹天地、香港置地的西岸金融城、嘉里的金陵东路、瑞安的上海新天地（含太平洋新天地商业中心等后续规划），可谓沪上总体量最大的六大超级商业综合体（排名不分先后）。

从上述新闻、地理位置及太古之前项目的建筑结构，来预测两宗地未来的定位方向，前滩21号地块可能为前滩太古汇（此为Mall星人推理假设，非官方命名），与现在的前滩太古里正好是“盒街同体”的完美建筑组合；北洋泾项目可能打造类似太古北京颐堤港或者新产品线（业内推理，非官方消息）。

02▷上海：太古内地首站和重仓之地

回溯历程，太古地产在内地的第一站便是上海。

1998年与中信泰富集团在香港九龙塘成功合作开出“香港又一城”后，太古地产于2001年跟中信泰富再度携手，凭借双方合资项目——上海中信泰富广场试水魔都市场，铸就了南京西路“梅恒泰”金三角（后来太古已退出该项目）。

2016年8月，两大港资——太古与兴业携手，带着同样位于南京西路上的兴业太古汇分阶段开业。

当时项目最受瞩目的品牌之一，是星巴克臻选烘焙工坊的开幕，这是星巴克全球最大的旗舰店。加之有诸多美妆等国际时尚品牌的加持，兴业太古汇一跃成为沪上最受瞩目的商业地标之一。目前，项目正在新一轮品牌升级中。

2021年9月，太古联手陆家嘴集团开出上海中环最豪华的重奢购物中心——前滩太古里。众奢国际大牌云集之下，太古获得多家集团合作邀约。

2022年7月，与上海静安置业（集团）签订静安张园项目管理公司合资协议，以管理合作的方式，共同参与张园未来的商业运营，这也是太古在上海首个轻资产项目。

再就是本文开头所说的2023年9月4日，太古官宣参与打造洋泾地块和前滩21号地块。

在香港，太古目前在营的有金钟太古广场、太古城、东荟城奥莱三大项目（早年出售了香港又一城，去年将东荟城的股份从20%增持到了70%）。

在上海，加上洋泾地块和前滩21号地块这两个项目，太古目前合计参与了4个重资产项目和1个轻资产项目。

从上述的时间线和整体布局来看太古地产对于上海重资产和轻资产的投入，正如太古地产行政总裁彭国邦所说：“上海是一座国际大都市，我们很希望能继续拓展在上海的投资，凭借我们发展及管理综合商业项目的成功经验，进一步助力上海的城市更新和建设成为更高水平的国际消费中心城市。”

03▷太古在内地的最新商业版图

据太古2023上半年财报显示，上半年中国内地应占零售销售额 （不包括汽车零售商的销售 ）上升41%。北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、 北京颐堤港、 上海兴业太古汇和前滩太古里的零售销售分额比去年同期分别上升29%、27%、16%、34%、72%、169%。

2023上半年，太古内地零售物业租金收入已几乎是香港零售物业的一倍（见下图）：

总体来看，太古在内地扩大商业布局版图有2大路径：一是项目原址周边不断扩建，如：香港太古城、香港东荟城、北京三里屯太古里、北京颐堤港、上海前滩；二是新一线城市的特色地块，且新项目商业规模越来越大，例如西安太古里、三亚海棠湾项目的商业体量都堪MEGA级巨无霸。

据Mall星人不完全统计，目前太古内地在营的主要购物中心数量及权益比例如下——

上海3个：兴业太古汇（持有50%权益）、前滩太古里（持有50%权益）和张园（轻资产合作运营）；

北京2个：北京三里屯太古里（全资）、北京颐堤港（持有50%权益）；

广州1个：广州太古汇（持有97%权益）；

成都1个：成都太古里（全资）。

△截自太古地产2023年中报

太古地产计划将中国内地的总楼面面积增加一倍，依次预测，未来有望进一步落实的商业项目，包括更多在中国内地一线及新兴一线城市以零售为主导的综合发展项目，例如之前曾洽商过的广州（荔湾区聚龙湾）、深圳（福田区规划）和北京（三里屯北扩规划）。

最新这份中报也披露了旗下六大内地标志性物业最新运营情况以及未来发展。

太古在内地加大城市建待建商业项目清单如下（含轻重资产）：

上海3个项目-前滩21号地块、洋泾地块、张园二期，预计商业文化总面积近40万平米，可谓遥遥领先；北京1个确定的-颐堤港2期和1个前期规划待定项目-三里屯北扩，紧随其后；广州、西安、三亚、深圳各1个在建或规划待建新项目。

△截自太古地产2023年中报

2025年，太古将迎来三个项目分阶段开业：三亚海棠湾商业综合体、西安太古里和北京颐堤港二期。

其他在建项目包括：上海张园东区（预计2026对外开放）、上海前滩21项目、上海陆家嘴北滨江洋泾项目。规划中项目则包括广州聚龙湾、深圳福田规划项目、北京三里屯北扩规划（待定项目，最新财报未见披露）。

三亚海棠湾商业综合体

2022年11月，太古地产宣布与全球最大免税运营商中国旅游集团中免股份有限公司的全资子公司中免投资发展有限公司在海南省三亚市合作发展一个零售地标项目。

该项目位于三亚海棠湾国家海岸中心地带，计划把用地发展为一座以零售为主导的优质度假型商业项目，将以开放式的街区呈现，建筑面积逾36万平米，将成为商业面积最大的“超级太古里”。

项目属于海棠区三亚国际免税城三期地块，将通过行人步道与国内领先的免税商业综合体——三亚国际免税城一期和二期实现联通。预计于2025年起分阶段落成。

△太古三亚项目艺术效果图 | 图源：太古地产官网

北京颐堤港（二期）

2020年12月，太古地产与远洋集团宣布共同扩建北京颐堤港二期。与颐堤港一期以零售为主导不同，颐堤港二期是以写字楼为主导的综合体，包括七栋写字楼、一座购物中心和一家酒店。二期的总建筑面积超过56万平米，加上已有的颐堤港一期，整体总建面将超过86万平米。

二期项目将于2025年和2026年分阶段入市，美国著名建筑公司5+design（曾设计上海前滩太古里）负责颐堤港二期商业部分建筑设计，二期商业面积与一期近似，待开业后，整体商业面积将接近17万平米，升级为超区域型购物中心。

西安太古里

西安太古里坐落于西安市中心核心地段毗邻小雁塔和西安博物院，总建筑面积将达27万平米。

项目包含零售商场、文化设施、居舍系列酒店、服务式公寓和商业公寓等丰富业态，并预计于2025年底落成。

广州聚龙湾

以广州太古汇成功经验为基础，2022年9月，太古地产与广州珠江实业集团有限公司举行动工及合作签约仪式，双方携手合作在粤港澳大湾区广州市荔湾区聚龙湾片区开发新商业项目，打造商业及文化新地标。

聚龙湾片区位于广州城市西部荔湾区，地处广佛城市圈的核心区域，具有传统商贸历史和天然商业基因。在约53万平米的规划总建筑面积中，太古地产将与珠江实业共同开发该项目的零售部分，与珠江实业开发的办公楼及其他商业物业协同发展。

荔湾区被定位为「最具岭南特色的中心城区」，拥有一河两岸美丽景色。此项目将发展为粤港澳大湾区文化商业新地标和世界级滨水魅力艺术区。

△图源：太古地产SD2030 官微

深圳福田项目

2022年8月，福田区人民政府与太古地产正式签署《战略合作框架协议》, 双方将充分发挥各自专长及资源优势，助力福田打造国际消费中心城区及深圳加快建设国际消费中心城市。

太古地产2022年报的主席报告说到：我们正发掘机遇将太古汇及太古里品牌引入深圳，并很高兴于2022年7月与福田区人民政府签署《战略合作框架协议》。福田作为深圳的核心商业区，发展前景极为吸引，因此我们希望在该区打造以零售为主导的商业发展项目。

待定的三里屯北扩规划

△图源：太古地产官网

三里屯现北区正在大幅升级为重奢品牌独栋旗舰店，据太古地产官网新闻中心2021年8月消息，北京市朝阳区人民政府、北京公共交通控股（集团）有限公司（下称“北京公交集团”）、太古地产在朝阳区昆泰嘉华酒店举行三里屯北扩的新北区计划签约仪式。

三里屯新的北扩规划：研究位于南临太古里北区的朝阳区新东路2号的北京公交集团占地4.7万平方米的维修场站的升级改造。如太古后续能成功获得发展权，三里屯太古里有望扩展为MEGA级"超级太古里"。

□文｜Mall星人 郭歆晔 露茜姐姐

◇本号部分图片来源于网络，目的是为了将好的内容分享给更多人，版权依旧归原作者所有。如有侵权请告知。

◇大数据合作伙伴：中商数据