合景泰富這個房地產開發商,在今年5月暴雷之後,2023年半年度業績真是沒啥好消息。跟大多數同行一樣,處理債務危機都有點力不從心,更別提顧及未來發展瞭。這一年裡,合景泰富在公開土拍市場上銷聲匿跡,還傳出退出多個城市更新項目,可以說是業務一落千丈啊。
2023年1月到7月,合景泰富的合同預售金額是202.02億元,比2022年同期的309.89億元,下跌瞭34.8%。2023年前六個月,合景泰富公司虧損瞭近100億元,實際虧損金額是99.29億元。而2022年上半年,合景泰富公司還有50.4億元的利潤。截止到2023年6月30日,合景泰富的銀行及其他貸款是444.82億元、優先票據是281.14億元、境內公司債券是30.99億元。
在銀行及其他貸款中,必須在一年內償還的有131.82億元;在2年至5年內償還的是201億元;五年後償還的是111.96億元。在優先票據中,必須在一年內償還的有125億元,在2年至5年內償還的是156億元。在境內公司債券中,必須在一年內償還的有16.44億元;在2年至5年內償還的是14.54億元。
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由此可見,合景泰富在一年之內必須償還的債務高達273.26億元。但其賬面上的現金及銀行結餘的賬面金額隻有51.68億元。所以,合景泰富必須要在一年內籌集到220多億元的資金,才能償還債務。顯然,這是不可能完成的任務。
資料顯示,今年上半年,合景泰富收入隻有74.54億元,去年同期相比,減少瞭12.0%。其中,物業開發收入約66.04億元,與2022年同期的77.25億元相比,減少瞭14.5%。主要原因是期內合景泰富交付的總建築面積從2022年上半年的51.43萬平方米減少到瞭37.18萬平方米。就算物業的平均銷售價格,從15020元漲到瞭每平方米17761元,也補救不回來瞭。
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2023年前6個月,合景泰富每平方米的土地成本從2022年同期的5457元增加到瞭8153元;同時每平方米的建築成本也從5142元增加到瞭5229元。更高的成本,意味著不可避免地讓利潤大幅度減少。2023年上半年,由於土地成本飆升疊加銷售減少,導致期內合景泰富的毛利,隻有4.42億元,和去年同期相比,大幅度下跌瞭69.9%。毛利率僅為5.9%,而2022年同期的毛利率為17.3%。
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過去幾年,合景泰富在財務還算安全的時期,曾追求過一些難以把控的地塊。特別是2019年之後的兩年內,為瞭沖刺千億規模,當年提速拿地,在北京、上海、深圳、廣州、杭州、重慶、南寧等城市,拿到瞭26個項目,總建築面積增加到374萬平方米,當然,也付出瞭276億元的巨額資金。
2020年,合景泰富雄心勃勃地定下瞭1033億元的銷售目標。為瞭這個千億級的銷售目標,合景泰富在購買土地方面,保持瞭幾乎同樣的激進態勢。2020年5月,合景泰富以溢價38.33%,總額10.33億元,購得成都高新區一宗宅地;2020年11月,合景泰富又以每平方米51463元的價格,出資48.6億元,購買到廣州天河區的一塊土地。
正是合景泰富這種不計後果地搶購土地,最終導致瞭資金鏈斷裂,公開暴雷。現在,合景泰富隻能靠變賣資產來籌集資金。根據該公司的年度財務報告,2022年,合景泰富成立瞭大客戶銷售團隊,計劃銷售該公司位於北京、上海、廣州等一線城市的商業項目。2022年4月,合景泰富出售瞭位於上海的一棟寫字樓,回籠資金13億元。今年上半年,合景泰富也出售瞭一處物業項目,是在虧損7996.4萬元的情況下賣出的。由此可知,合景泰富為瞭弄到錢,已經不惜血本瞭。
合景泰富,前景堪憂啊。
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