杭州目前的二手房信息

各種微信公眾號，各種文章都會有分析杭州房價，目前作為科班出身的我們面對如此多的冗餘信息，需要理性的根據數據分析一下，目前的形勢是怎麼樣的，到底值不值得此時此刻出手！我們可以根據杭州市住房保障和房產管理局來分析一下當前（2022-03-22）二手房在售的信息。

信息來源：杭州市住房保障和房產管理局

數據說明二手房信息上周掛牌量139010套；信息這一周已經變成瞭14萬+套；有明顯的增加趨勢！

住宅+商用住宅統計總共有17.8萬+套已經掛牌

統計市區（主城區）二手房掛牌量是139010套（統計2022-03-15），這周是140359套 相比較倆個月之前的131377套（統計2022-02-01），居然大幅度的增加瞭接近8000套，僅僅是主城區的二手房官網目前的掛牌量的二手房，有13萬套之多，可是年前才有10萬+套；可以推出目前的形勢是不論是炒房客還是置換房，目前的二手房處於激增的態勢！在疊加今年以來的各種負面新聞，個人的經濟壓力倍增，接盤俠也不容易就位！可以明確的結論是今年的杭州二手房市場大變天，會迎來供過於求的局面；各種原因下面會講！

再來看看杭州市總共的二手房掛牌量：

信息來源：杭州市住房保障和房產管理局

不算是市區，目前的全市發的掛牌量總計是：共235583套（統計於2022-03-15）相較於近倆個月之前的數據： 226759套（統計於2022-02-01）增加瞭近一萬套，這周數據又發生瞭變化：總共是：237965套主要是市區主城區新加的，通過數據對比明顯看出杭州二手房在處於遞增趨勢。目前總計近23.7萬套二手房在售，不可為不大，供應量上來瞭，那麼消費量是不是也上來瞭呢，目前形勢不言自明，作為全國最會炒房的城市，多少泡沫每個人的看法是不一樣的。數據證明，二手房在大批量的出貨，不論各種原因 ，近半年的掛牌量處於激增狀態！主要是前些年的新房，很多炒房客手持。目前幾年過去相較於入手的時候，差價很大，隻要出手就是血賺，所以目前這個二手房其實還是很多水分的！通過這個數據表面目前的二手房積壓數據和歷年的二手房交易數據大概需要1-3年才能消耗完，如果沒有其他利好的話，估計時間上還是有點樂觀估計，因為後續又會有別的二手房出來，一年的二手房消耗量也就是不到10萬套，2021年全年二手房交易量才8萬套不到。所以目前的形勢有利於購房者！主動權在購房者手中，所以如果不著急的話可以稍微等待時機。

[註意] 有些人評論說這個房源不準確，一套房源會多掛幾次，我想說這個是官方數據，而且有房源核驗統一編碼，是唯一的二維碼，目前沒發現有重復房源數據；相比於鏈傢，我愛我傢等等中介來說，這個官網數據是相當權威的！因為這個數據考慮重復性，沒有計入個人房源個人自主掛牌房源。如果考慮進去的話，這個數據去重之後也會增加的，比較個人房源重復性較高，且賣房的意願並不強烈，暫且不考慮！

再來繼續看下

杭州目前的商品房銷售信息

通過交易網官網數據（截圖統計於2022-03-15）可以看到新房的供應量已經滿足市場需求瞭，月增過萬套新上市商品房；

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相比較一周之前的數據，都有明顯的增加，這個是按照月份統計的，增加數據也是應該的

信息來源：杭州市住房保障和房產管理局

監控交易量，通過倆個月的觀察發現，每天二手房大概在50-80套之間波動，那麼一個月的消化量大概是1500-2500套之間，如果樂觀點一點，往年數據，二手房一天的交易量也是在200-300套之間，往年行情好的時候二手房一個月的交易量也是過萬的數據的！目前的交易量真的感覺是腰斬的一樣！二手房去化慢而且掛牌量還多！怪不得附近小區的中介門店好多傢都關門瞭，認識的七八個中介都轉行瞭，最近在看二手房打聽消息，所以看目前數據有點觸目驚心！

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相較於一周之前的數據，交易量有上升的趨勢，但是存量也是在增長！

信息來源：杭州市住房保障和房產管理局

杭州歷年交易量

2021年全年市區新房成交20.9萬套，同比往年上升37%，這個趨勢今年可以猜到供應量，雖然有亞運會的影響，大事三場供地基本上都滿意結束，估計今年供應量也是類似。其中住宅成交17.6萬套，同比往年同期（2020年）上升49%，說明上年上半年行情真的很熱；可以看到供應量的趨勢在不斷地爬升的趨勢！今年的新房因為亞運會或許會減少一些，可是上年的供地情況完美收官，所以實際上的新房供應量我相信不減反增的！但是二手房的交易量是減少的，說明上面還是希望鎖死二手房流動性！基本上每個城市都是對二手房進行鎖死，力推新房的！畢竟房貸利率還在高位，這個是明顯信號，國傢在調控中，力度稍微有放松的趨勢！

數據來源：瑞達思，杭州貝殼研究院

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數據來源：瑞達思，杭州貝殼研究院 購房的結構性發生一些變化

目前發現大面積住宅也更受歡迎。2021年二手住宅套均面積99㎡，為連續6年最高成交面積。在各面積段中，剛需群體青睞的100㎡以內的住宅成交占比下滑，其中80-100㎡面積段下滑最為明顯。100㎡以上的住宅成交均有小幅上升，120-140㎡熱度上升信號強烈，剛改群體需求加劇。

杭州的外來人口趨勢以及吸引力統計

通過橫向與縱向與其他新一線城市對比，杭州的人口流入並不占優勢！

數據來源：瑞達思，杭州貝殼研究院 杭州流入人口並不占優

通過這幾年的數據統計也是在稍微減少的趨勢

近幾年杭州各大新聞都會有一個頭條，幾年前貌似感覺杭州是國內吸引力最高的一座新一線城市。叫做杭州引入外來人口超過多少多少萬？我們可以通過浙江政務網，可以看到歷年以來的實際浙江引入外常住人口。

下面是這近七年以來的增加人口

ü2015年，杭州常住人口增量超過10萬人，達到12.6萬人。

ü2016年為17萬人，

ü2017年為28萬人，

ü2018年為33.8萬人，

ü2019年更是達到瞭驚人的55.4萬人。

ü2020年，28.7萬人

ü2021年，增加23.9萬人

ü2022年，這個數字預計在27萬人。

來源：杭州市人民政府門戶網站

通過上面的分析，我們可以看到也就是2019年杭州的外來人口達到瞭頂峰。往後一次地點說明在大城市落戶的機會，大門已經關閉。普通人如果能在杭州安傢定義區的難度越來越大。但沒有想到的是還有很多人離開，因為現在杭州的房價已經突破瞭4萬左右，二手房平均單價在3萬左右，3萬左右就已經超過瞭市中心20km左右。想要住好點的房子，距離市中心交通便利的房子起碼要3萬以上。

杭州的遠景規劃是2035年杭州常住人口規模預測在1500萬人左右；計劃挺豐滿，現實數據有點不太樂觀！

數據來源杭州市統計局

通過七普數據，可以看出來，這個超過60歲以上的人口數據是17%左右，60歲及以上的人口為211.1萬人，占總人口的17.3%，比上年上升0.4個百分點，其中65歲及以上人口為151.3萬人，占總人口的12.4%，比上年上升0.7個百分點。2021年末,全市常住人口為1220.4萬人，與2020年末常住人口1196.5萬人相比，增加23.9萬人。假如說打掃2035年，這200萬都老去的話，那麼就需要在14年左右增加500萬人口，平均一年要外來人口30-40萬根據2019年趨勢很有把握可是根據七普數據有點難看，這個真的有點不太現實！有一定的難度！

趨勢分析：利空的盡頭是利好，利好的盡頭是利空

今年杭州新聞：

下面最近發生的新聞可以遇見今年已經發生瞭什麼，趨勢會怎麼走向！

阿裡裁員比例10%-25%之間

導致很多高收入群體銳減！相信今年的經濟壓力肉眼可見，二手房的行情在下行趨勢；新房目前可以稍微等待；如果上面不再依賴房地產的話，那麼今年的利好也就是房地產稅不會出臺，利率可能會下行一些！可是收入不上去這個房價穩住也很難！阿裡裁員導致最明顯的市場行情就是餘杭區的未來科技城的二手房掛牌量劇增，餘杭區的二手房掛牌量目前是63539套；本來那個地方就是炒房行情最厲害的地方，3萬的新房轉手就是五六萬，直接翻倍，可想而知裡面的水分；可以抖音上快手上很多中介在推廣餘杭區的二手房，因為真的太多瞭！

互聯網大廠裁員導致的連鎖反應不僅表現在杭州的二手房形勢上面，也同時拖累瞭今年杭州的GDP目標，引發瞭一系列的軟件開發廠裁員；今年金三銀四的行情不如往年！

杭州的拍賣量2021-12-31-2022-03-21統計

阿裡拍賣數據顯示，截至3月9日下午，鄭州有5.13萬套房產正在被拍賣，這一數據雖然低於杭州的5.16萬套，但在全國省會城市中，已經是“遙遙領先”。(數據來源，第一財經（2022-03-09）)這還隻是阿裡拍賣一傢平臺上的數據。如果再加上京東拍賣、公拍網、人民法院訴訟資產網等其它拍賣平臺，正在被拍賣的鄭州法拍房產將會更多。而2021年全年數據，這一數據還在3.1萬套左右。所以這個數據確實是觸目驚心的！目前阿裡這周還沒開始拍賣的數據是：672套房；所以可見杭州的二手房市場正在開始承受很大的壓力！

杭州的疫情

目前疫情在全國反復，導致經濟下行壓力很大的，畢竟大傢夥不能出門上班，消費，以及生活交通都不便利所以會有一定影響今年的亞運會

利好一房地產稅今年不會出臺

政策｜審慎出臺收縮政策，房地產稅試點暫緩;2021年10月，全國人大常務會第31次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

　　而在3月16日，財政部有關負責人表示，一些城市開展瞭調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

之前已經披露瞭杭州在試點城市裡面。這時候不出來，確實算個利好

利好二今年的杭州亞運會

還有很多利好和利空消息數據以及國內國外因素影響，後續的形勢分析和建議下一篇進行分享！

本文由君子志邦原創，歡迎關註，下一篇繼續分享！