2月底的土拍新政，可謂是自上而下的深刻影響瞭市場。（詳情可看往期文章 |土拍新政 ）

土地集中出讓，一年三次機會。北京定在瞭4/9/12三個月。

越是神秘，越是讓大傢好奇。

最近流出瞭今年北京土拍的明細，胖虎看瞭看，基本靠譜兒。

那麼從今年的土拍中能得出什麼結論呢？

每個區都在哪裡將會有新房？

我們一個不漏的挨個說。

01 總論

今年將是量大管飽的一年。

怎麼個量大法？刨去1/2月份出讓的5塊地。

今年還會有71個住宅項目，而去年全年是48個。

今年總住宅用地供應達到約500萬平。去年僅約為300萬平。

去年土地出讓總金額1737.54億，而今年，刨去1/2月份總價230億元的5塊已出讓土地，今年預期土地出讓金額也達到2587億。

政府也在穩預期，一手加量不加價，遠期穩定房價，同樣穩定瞭近期的市場情緒。

我們把視角拉近，看的再微觀些。

今年會是朝陽年，朝陽一口氣供應瞭10個項目，十分罕見。

而大興毫不意外的再次位居三甲，去年大興就是三甲。自從亦莊和大興的關系，從父子快變成兄弟後，大興就在瘋狂賣地。

沒辦法，誰讓大興GDP2900億，經開區獨占2000億的。

那句話怎麼說來著，我和姚明的身高平均有2米~

今年海淀3塊，昌平7塊，算上外溢的朝陽、石景山、順義。北邊的供應比去年充足。

總出讓金額中，量最大，樓面價又高的朝陽位居第一。而僅出讓3塊地的海淀，預期總金額竟然是348億。

各個都是百億地塊。什麼概念？過百億基本在北京就可以當樓王瞭，而海淀一下出3個。

今年想在海淀買上車盤有點難。

毫無疑問，去年的幸福裡、京投嵐山會成為香餑餑。

接下來我們分區詳說。

02 朝陽

今年朝陽的地都可稱之為一時之選，但確實缺少王炸產品。

王四營1304-L01、L02、L03、L04、L05

西有首鋼園，東有焦化廠。

4個住宅地塊分開出售，土地位於焦化廠北側的王四營。

2.5的容積率+60米的局部控高，鐵定的高密高層社區。這幾個地塊占地面積都不大，可預期的是遮擋會是首先要考慮的問題。

目前沒有看到70/90限制和限競房政策，純商品房的胚子。

朝陽區+東五環內+地鐵上築，硬實力很強。

周邊也有些小問題，我們在前文中講過（2021年那些位置的新房值得等待？），這裡不細說瞭。

地塊4月份入市，12月份同位置還有地塊入市。

金盞3005-02/08地塊

地塊位於朝陽金盞，緊鄰金港賽車場。而02/08地塊，位於去年熱盤【中海拾光裡】的北側。

但容積率都比【拾光裡】所在的3005-12地塊要低，僅有1.3。

更低密，更有豪宅氣息，有可能做成聯排別墅項目。

當然，預計也會更貴，但不會太貴。各位土豪如果對拾光裡有點“奇奇怪怪”的戶型不太滿意，不妨等等這二位。

區位因素和【拾光裡】基本相同，可參考前文（中海-拾光裡）。

08地塊4月入市，02地塊9月入市。

崔各莊鄉黑橋南皋棚改項目

74f7887f64406ab03eaa27567b28e309

那個字念gao~

這個項目望京/798的上班族可以多關註。很多人看地圖都會發現，北京的東北五環外有個大圈圈鐵路。

而這次崔各莊鄉的供地就在大圈圈的東北角。

北側500米機場高速，西側500米東五環。南側緊挨著鐵道博物館、電影博物館。

整個項目最大的用戶群應該來自望京、798。離兩個商圈都不遠，騎車上班不再是夢想。

如果說公路通勤很方便，沒地鐵就是剛需盤的硬傷瞭。

整個組團22.94公頃。4月供應10公頃，9月再供應8公頃。

組團裡還有教育用地，應該是小學和幼兒園，北側過瞭河有80中分校。

4月份、9月份此組團均有土地入市。

豆各莊DE地塊

d8d37d779a0bed117cc616e456656d96

東五環邊，距離7號線黃廠站步行500米，直線距離300米。而黃廠上一站就是焦化廠，跟王四營那幾塊地挨的很近。

目前看並不是單純的住宅用地，而是混合用地，帶一定的商業+公建。

容積率在2.8左右，不出意外應該是個高層高密社區。

不僅離王四營那幾塊地很近，條件也都很像。

aba9e13ec596bebf7df3bb2ae2d96a56（紅框內為地塊位置）

北側既是國際公寓也是購物中心，南側是京津高速和濕地公園。

西側東五環，非常近，可能有噪音問題。東側公園，但風評被害，據說年久失修瞭。

地塊內有幼兒園，旁邊還有芳草地國際學校。

可以說什麼配套都有，但什麼配套都算不上強。據說是限竟房，價格在6.2萬/平。各位會感興趣麼？

東壩21-4地塊

21-4地塊位於東五環外的東壩南區。距離在建的地鐵3號線-平房站，步行1公裡。

未來幾年在東壩買房屬於撿現成的。

為什麼這麼說？

我們不談北面東壩中區內自貿區、使館區、第二各三裡屯的利好，光說配套。

原來的東壩真的是什麼都沒有。

而近期，安貞醫院（東壩院區）已經拔地而起，萬達廣場也處於在建狀態，首開錦鯉的商業中心也已經通過審批，地塊北側還有一個21-2的商業地塊。再加上原來就有的金隅嘉品mall。

未來1公裡內，地鐵、3大購物中心、安貞醫院、94中。

醫療、教育、商業、通勤都具備瞭。所以說未來交房時，配套屬於撿現成的。

可預見的單價不會太低，7W-8W左右。

地塊12月份入市。

03 豐臺

豐臺今年的供地對比去年稍顯‘“頹廢”，去年還有分鐘寺這樣的三環邊優質地塊，今年供應3塊地，全在河西地區。

北京不同地區說河西，代表不同區位，豐臺河西，指永定河以西的豐臺部分，3塊地中，2塊位於青龍湖周邊，1塊位於張郭莊。

（距離市中心約30公裡）

提起青龍湖，就不得不說之前的青龍湖六兄弟，17年拿的地，總共約1萬套的房源，在打骨折的基礎上，到今年，據說還剩一半沒賣出去。

當時的樓面價2.2-2.3W/平。

今年再供應約14公頃，容積率1.4，20萬平米的體量。又是1.5萬套房源，而且樓面價可能比17年還要低。

估計當年被豐臺“忽悠”的開發商要罵娘瞭~

接下來我們細說說地塊。

青龍湖B地塊，C地塊FT00-0503- L03/L04/L06

B地塊挨著水庫，C地塊在中央民族大學新校區對面。

B地塊，R2性質，限高18米，容積率1.4，估計將一次性都供應。

C地塊稍有不同，將供應L03/L04/L06這3個地塊，是F1多功能地塊，限高18米，容積率1.1，容積率更低，但地塊內30%將是商辦+公共設施，社區不純粹。

估計都是改善大戶型為主。

這個板塊，賣不出的原因很多，區位因素有，之前小戶型太多的原因也有，規劃的樂高樂園遲遲未落地的原因也有。

總的來說“房住不炒”落實的最明明白白，因為你也不知道過幾年會不會再供應10萬平。

長辛店張郭莊棚改項目FT00-0203-6143/6151

地塊位於14號線張郭莊站北側500米，地塊南側就是現在在售的西山甲一號，售價在5.8W-6.4W之間。

產品表現會很相似，都應會是高層高密社區。同時兩個項目售價也會相差不多。

而整個區域的優勢就是地鐵和環境，離地鐵、園博園很近。但大的商圈、醫療都要借用其他板塊，總體來說板塊不算成熟。

比較適合麗澤、金融街上班的人群，兩個板塊的人群可以關註下。

青龍湖B地塊，張郭莊地塊4月入市，青龍湖C地塊9月入市。

04 總結

以上就是朝陽今年將會供應的新房。雖然有10個項目，但集中在2個大板塊。

今年望京的可選項目會非常多，高端有金盞，改善有東壩，剛需有崔各莊。

其餘都在焦化廠附近。

今年豐臺的新房總體較少，集中在河西板塊，青龍湖亂戰還將繼續。

最受關註的張郭莊板塊其實也不容樂觀，畢竟麗澤和金融街板塊可選項太多 瞭，南城大把的項目。

好瞭今天朝陽+豐臺我們就先說到這裡，各位最關註那個項目呢？歡迎評論留言。

而下一期我們將帶來大傢最關註的北部幾區的新盤。

點贊、關註不錯過呦~

如果您對新房項目感興趣，歡迎加入[樓盤微觀察]粉絲實名社群。

我們跟蹤項目，從土拍到交付。

快速跟進項目進展，交流分享讓信息透明。

買房不易，讓我們一起努力。

可以加panghu02099，申請進群（姓名+電話+簡要需求）