来自公众号：新港联行 作者：OLNY GA GA

秦灭六国，分天下为三十六郡，蜀郡是其一，新津属蜀郡。

地理位置上，新津位于成都平原西南方向，据市区28公里，幅员面积330平方公里，属于成都远郊范围，与崇州、大邑、邛崃、双流接壤，辖10镇1乡1街道，常住人口37万。

新津给我的印象就是被权贵提点的穷酸秀才。

两年来，从岌岌无名被推上前台，新津变得好不热闹。

2017年3月，成都主城区及近郊纳入限购范围，大量的购买人群和资金涌向了成都周边不限购的区域，眉山、简阳、新津、青白江等三圈层房价跟风涨价，新津则是其中佼佼者。

究其原因有三点，城市区域发展、交通规划、限购政策。

成都向南发展，是十多年前就开始的事情。

十多年来，人民南路南延线成为成都最国际化的区域——国际城南，且还在一路向南，房价顺势涨到两万上下，麓湖生态城等高端定位的楼盘除外（更高）。

当城市南向发展到华阳甚至兴隆湖以后。

2017年7月，成都定调的“十字方针”，“东进、南拓、西控、北改、中优”五大分区范围划定。

新津同双流、天府新区一同划进“南拓”范围。

具《成都产业发展白皮书》对成都市对南拓区域产业空间布局表述，南拓区域有7个重点产业园区，新津就占据了其中的3个，分别是：天府新区南区产业园、四川农业博览园、梨花溪文化旅游区。

原来的新津，是一个购房人群“不考虑”的一个偏远地带，有五津老城、牧山新城、岷江新城三大组团。

现在，随岷江新城划入天府新区，天府新区南区产业园、四川农业博览园、梨花溪文化旅游区三大重要产业园打造，新津已经开始承担成都南部区域中心的主要功能。

三大园区分别以制造业、农业、旅游业三大主题产业打造。

天府新区南区产业园

南拓的产业支点和天府新区高端制造业承载地，为成都科学城提供技术转化和创新孵化，预计2020年工业总产值突破1000亿元，2025年将突破2000亿元。

四川农业博览园

规划面积103平方公里，打造“中国农博小镇”，规划布局“农博园区、功能配套区、田园综合体”三大空间。计划到2019年，农博园区基本建成，功能配套区、田园综合体初步呈现，成功举办2019年四川农业博览会。

梨花溪文化旅游区

占地54平方公里，利用双机场区位优势，以文化休闲旅游、山水运动旅游、生态度假旅游为核心产业，重点开发和建设“创意经济”和“绿色经济”。

三大园区的打造为新津带来产业红利、人口红利，提高地区生产总值，城市南向发展带来的利好开始突显，再加上媒体热捧，新津迅速出现在房企和购房者视野。

另外，“新津撤县设区”事件是新津迅速走红的重要因素。

2017年9月，新津县政府通过了“新津撤县设区”的议题，将报请成都市政府同意撤销新津县设立成都市新津区，并由成都市政府转报省政府、国务院审批。

如果申请成功，新津将成为继双流县和郫县之后，又一个撤县设区的县级城市。

“新津撤县设区”的事件被媒体搬出台面，进行大篇幅报道，并分析撤县设区的利好，也对撤县设区后的新津发展作出预测。

如果真的撤县设区，新津发展将由全市统筹，可以获取更多资源，与成都及周边区域协同联动发展。同时，中心城区的人口和功能往新区转移，构建产业生态链生态圈。

以温江为例，2002年温江撤县改区后，制约经济发展的许多障碍得到消除，提升了新设区和中心城市的发展速度。温江县在撤县改区的第一年，第二产业增加值比上一年增加了25.8%，极大促进了其工业化进程，GDP增长19%，财政收入增长28%。

不过，按目前的情况来看，泯江新城划入天府新区，新津撤县设区可能稍缓。

总之，撤县设区和房产税一样，“靴子还未落地”，现在具备太多不确定因素。

新津通地铁和交通规划带动新津房价上涨。

正如传言地铁18号线规划到四川资阳的时候，资阳某盘单价也曾一度飙升破万。

而新津的地铁不似资阳地铁那样捕风捉影。

2016年12月，10号线二期新津段正式开工。

在新津范围内，设花源站、新津站、花桥站、五津站、儒林路站、刘家碾站、新平站7个车站，预计2019年底通车。

建成后，新津将是成都首个开通地铁的县。

更远期的规划有地铁12号线及地铁21号线通往新津，主要串联双流机场和兴隆湖区域。

“地铁一响，黄金万两”，地铁10号线二期在新津规划7站1场，7个地铁站按照不同的功能和风格打造，以最大程度带动新津的产业发展。

在规划中，重点站有新津站和五津站。

新津站是成都市首批启动的13个TOD示范站点之一，属于片区级站点，打造交通枢纽与旅游集散地相结合的“城市客厅”；

五津站是新津县的示范站点，属于组团级站点，打造城市商业商务及公共活动中心。

地铁10号线二期开通后，将大幅度刺激新津产业发展。

按照目前10号线的运行速度来估算，通车之后从新津县城乘坐地铁至双流机场约23分钟，到太平园约35分钟，新津与成都主城区的时间距离拉近，机场往来更便捷。

除了地铁站以外，新津县还计划新建一座集班线客运、出租车、公交车、P+R停车场等交通功能的综合交通枢纽站，即新津县综合枢纽站建设项目。

从新津县的规划图来看，车站/综合体周围还配套了多座学校和商业，包括北大附中新津为明学校、花源幼儿园、成都职业技术学院（花源校区）等，未来这里将大大方便上学放学的在校生。

此外，新津县还修建了有轨电车R1线示范段，不过修建完成后一直未投入使用，根据官方的说法，现有轨电车R1线一期（3.71公里）主体工程已建成，由于线路里程较短，不具备运营条件，暂未考虑运营，目前仅作为调试使用。

同时，受工程建设融资模式影响，R1线后继建设项目将以吸纳社会资本参与方式进行建设，待上述事宜完成后，有轨电车R1线二期工程、停保基地及相关运营配套设施将逐步建成实施，达到运营的条件。高铁方面，目前新津有两个高铁站，但无论是新津站还是新津南站，距离县城都在8公里开外，两座车站目前停靠车次也都比较少，新津站有11个车次停靠，新津南站有10个车次停靠，而且首末班车时间都不是特别合适。

未来新津县将形成三高（第二绕城高速、成雅高速、成乐高速入城段）、五轨（成绵乐城际铁路、成昆铁路、地铁10号线、地铁12号线、地铁21号线）、七快（成新蒲快速通道、大件路、新科大道、西新大道、新创大道、正公路、天新邛快速路）的交通格局。

新津占据有利位置，有地铁、高铁、有轨电车等轨道交通加持，加上第二绕城高速、成雅高速等公路，各自方式与双流机场、成都市区、天府国际机场相连，是发展迅速的重要原因。

伴随着南拓的发展策略和交通越来越便利，再加上限购影响，新津县的地价猛涨，房价也迅速翻倍。

2016年，恒大一口气拿下新津9块地，共422.88亩，平均楼面地价仅467元/㎡。

自此，开启新津土地市场交易篇章。

数据显示，2017年新津平均成交楼面地价为5321元/㎡，在同类区（市）县中均列前茅。

2017年10月，太行瑞宏以7770元/平米楼面地价拿下新津一宗地块，创下新津楼面地价新高。

2018年4月19日，金融街成都置业有限公司和四川雅居乐房地产开发有限公司，分别以6234元/平米、6324元/平米楼面地价竞得两宗地块。

2018年8月，中房拿下新津的一宗低密地块，楼面地价为4800元/平米。

2019年3月5日，在“2019新津城市价值推介暨项目集中签约仪式”上，新津县向外界集中推介合计约1673亩的优质土地。

其中，重点推介的“三城”范围内，共有9宗约613亩优质土地，包括五津水韵城拟供应的2宗约170亩、岷江创新城拟供应的4宗约208亩、牧山健康城拟供应的3宗约234亩。

2019年3月27日，四川融创基业房地产开发有限公司以楼面地价5819.70元/平米成交，溢价率42.65%，这也是新津最近拍卖的一宗土地。

2018年-2019年新津土地成交数据，由锐理数据整理。

目前，包括恒大、北大资源、融信、雅居乐、花样年、保利、龙湖等在内的20多家知名房企已悉数进驻，以首置首改为主力产品。

此外，领地、新城、金科等房企也通过收购的方式拿地，成功挤进新津。

新津的房价崛起要从2016年说起。

2016年11月，成都某大型中介代理新津岷江新城一项目，以3900元/平米的超低起价，在主城区疯狂推广，这是为数不多的除别墅外的远郊项目吸引到了主城区购房者。

该项目在获得热卖的同时，售价也已逐渐攀升到5500元/平米左右。

随后，2017年3月，随着成都近郊区域限购的收紧，更多外溢购买力涌入新津，新津高层住宅一度出现了供不应求的现象，新津房价开始攀升。

数据显示，新津房价从2016年第4季度的4868元/㎡到2018年第4季度的9565元/㎡，涨幅约4697元/㎡。

根据链家二手房参考均价，新津房价在2018年5月登顶，达到11210元/平米，目前二手房均价大约维持在9640元/平米左右。

2018年新津拿地的雅居乐和花样年已经有产品呈现。

3月28日，雅居乐锦城拿地楼面价6324元/㎡，在售均价约12300元/平米（带装修）；

4月19日，花样年看今朝拿地楼面价5250元/㎡，在售均价约13000元/平米（带装修）。

另外，3月29日开盘的别墅产品保利荔园天府和悦花园开盘，清水价大概在15000元/平米。

自摇号以来，新津的房价就已经从五六千成功破万，成为远郊中的佼佼者。甚至，在中签率方面，也出现过0.74%这样的低中签率。

其实，在新津的五津老城、牧山新城、岷江新城三大组团中。

五津新城板块配套相对完善，集中了新津的政务办公、交通、教育、医疗等配套，但是持续购买力有限。

牧山新城以别墅项目为主，距离成都较近，可以吸附双流或其它区域的部分购房者，但整体入住率偏低，导致周边配套缺乏。

岷江新城板块离兴隆湖最近，并划入四川天府新区大范围内，是新津未来产业发展的重点区域。但是以工业园区为主，周边配套暂不完善，距离地铁10号线较远，且受航线影响，居住体验不佳。

现在买新津，就是买未来。

进一步是黄昏，退一步是人生。

5.15新政是新津房地产市场的转折点。

在限购、限售的作用下，外地购买力、投资客撤离，来自成都主城区的购买力开始回收，新津本地购房者对高房价的承受度有限，新津市场下行，二手房均价持续下跌，新房去化缓慢。

2018年6月-11月，新津19个项目拿证，共6357套房源。恒大、龙湖、龙光、领地、新城、隆鑫等项目先后开盘。价格便宜的刚需房、开盘房源较少的别墅去化情况尚可，价格在1万+/㎡的精装房，报名人数不多，去化率最高仅40%。

2018年下半年，新津迎来了存量的新高峰，按目前的销售进度，库存需销售18个月左右。

总体来说，目前新津房价与成都一些近郊房价相差无几，但是区域配套相对不足，再加上楼市降温，购买乏力，处于一个比较尴尬的境地。如果入手新津房产，需等待新津配套完善，做好长期持有的准备。

PS.文章中数据来自链家、锐理数据，所讲观点仅作为参考，不作用于买房及投资建议。

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