剛剛過去的2020年，在調控+疫情的雙重作用下，改善購房者要麼觀望、要麼買主城，資源導入緩慢、生活便利度不高的遠郊片區，不再具有可見的價值增長。

而對手裡資金不多，又有落戶、結婚、生子等現實需求的純剛需來說，遠郊房價不斷下跌，生生奪去瞭他們對未來的憧憬。

之所以願意讓渡若幹年的生活不便去買房價親民的遠郊盤，指望的是將來房子升值後置換回主城。

現在遠郊不敢買，受夠瞭租房生活不便的人，不得不把目光轉向市中心的老破小傢屬院。

即使這種選擇充滿無奈，即使我們都知道老破小有各種各樣的問題，但對他們說不要買老破小，其實無異於那句“何不食肉糜”。

如果隻夠買遠郊或者老破小，需要厘清的問題隻有一個：究竟買哪，才能握住來之不易的幸福生活。

1.老王的“老破小”遭搶

王德順這段時間多瞭些幸福的煩惱。

最近一周，王德順已經花瞭兩個半天的時間去中介門店跟買主協商房價，弄得手頭一間商鋪裝修的活兒已經比預定工期慢瞭兩天。

2021年1月15號，當中介經理打電話說又有買主明確要買他這套剛剛掛出一個月的房子時，王德順還是擠出時間準時出現在中介門店。

2016年，同樣在這傢門店，王德順拿出8萬首付，以總價59萬買下瞭大橋局傢屬院這套56平一樓帶院的二手房，這在2011年那批在中州大道路邊趴活兒幹裝修的老鄉裡，是絕對的佼佼者。

房子雖舊，但比起老傢的磚瓦房，已然實現生活躍遷。買瞭房，王德順把老婆孩子都接來鄭州，夫妻倆一塊幹裝修，孩子則在一年後上瞭就近的小學，一傢都成瞭鄭州人。

大橋局傢屬院

看起來沒村裡那幾個大學生體面，但逢年過節回豫東農村老傢，也不妨礙他一道成為村裡老人們稱贊的對象。

在鄭州奮鬥近十年的王德順，現在已經組起瞭自己的裝修團隊，有瞭些積蓄，王德順考慮置換套大房子。

去年12月初，他以72萬的價格把房子掛瞭出去，知道這種“老破小”不好賣，心裡覺得賣個70萬就行。

一周前的兩次談判，驚喜不小，兩個買傢都願意出到71.5萬。

價錢是參考中介經理的建議估的，一上來談就超出心理價1.5萬，王德順猶豫瞭，兩次都咬著72萬沒松口。

事實證明，他猶豫對瞭，這次跟新買傢再談，竟以原價72萬簽瞭合同。

有一瞬間，王德順覺得再漲個五千、一萬的也能賣掉，但他不是糾結的人，比預期多賣2萬，已經讓他非常滿意。

簽完合同當天，王德順執意請中介經理吃飯。這套房子當初就是人傢給找的，現在又幫他順利賣出，五年時間漲瞭十幾萬，他打心眼裡感激。

2.沒有對比就沒有傷害

在買房這件事上，同樣覺得滿意的，還有這位中介經理。

在大橋局傢屬院附近的天明路上，中介經理李煒已經在附近摸爬滾打瞭8年，從小白一路做到經理，他對好房子的認知非常明確：不管新房還是二手房，隻認配套齊全的主城。

2017年，他自己就在北環南陽路附近的鄭州清華園以195萬的總價買瞭套220平的復式大宅，精裝修，戶型本身還送一個100平的大露臺。

首付不到30萬，生活品質已全然不同。上下三層空間隨便孩子折騰，自己上班騎個電動車就到，父母過來把孩子從幼兒園帶到現在上惠濟藝術小學，一傢人從來沒體會過房間不夠用的煩惱。

鄭州清華園

當時，很多朋友都不認同李煒的選擇，花這麼多錢買一個周邊沒名校沒環境、品質過時的二手房，值得嗎？東區高鐵站的海馬公園不洋氣？還是洞林湖200萬的臨湖別墅不愜意？

隻是在李煒看來，海馬公園是好，但當時高層毛坯新房均價已經漲到23000元/平，哪怕是92平的兩房也要210萬；洞林湖的別墅住著是美，就是離市區太遠，自己還沒到頤養天年的地步。

他的買房思路是：

同樣的價格，首先考慮大面積，得住著寬敞；然後再看生活配套，那就不能離開主城；有優質學區再好不過，但犧牲生活品質去買學區房則沒必要，孩子的成長在於父母的身體力行和傢庭氛圍的和諧，擠在兩房中，人生得不償失。

還搬出瞭同學的反例。

2017年，同學在南龍湖買瞭130多平的四房，總價120萬，當時一心覺得小區環境好、周邊有地鐵、未來說不定還劃區，性價比之高，簡直無人能及。

等兩年後真正入住才發現，自己在高鐵站附近上班，坐地鐵，又繞又費時，開車，堵車是日常，每天都要在上下班路上白白浪費兩個多小時；孩子上學也成問題，周邊別說沒名校，一般學校都少。

李煒說，最近同學一直在讓他幫著盯房子，說啥也不想住城外瞭。但在李煒看來，同學還面臨一個更嚴峻的問題：南龍湖那套房子，恐怕一時半會兒難有人買傢接手。

沒有對比就沒有傷害，很多時候，讓純剛需陷入困境的並非無知，而是看似正確卻不解決現實問題的所謂前景。

3.金水老城西區二手房交易開始回暖

王德順和李煒購房需求不同，時間點也不同，但買房都選在瞭金水老城西片區，一方面是因為地段中上，另一方面，價格確實便宜。

入行12年，目前已擁有12傢二手房中介門店的房之傢老板王大衛，談起對這片區域的理解，則更宏觀：

“這個以沙口路、金水路、文化路、東風路合圍的區域，雖然在二手房交易量上比不過有金水CBD之稱的文博片區和更靠近東區的燕莊片區，但其勝在有足夠長時間的歷史沉淀，各種生活資源密佈，反而更具性價比。”

2009年，王大衛的第一傢中介門店開在怡豐新都匯一期的生產路上，當年的市場比現在熱鬧得多，僅一條生產路，二手房中介就達18傢之多，那時的南陽路、豐樂路、天明路沿線傢屬院，成為瞭很多外地人落戶鄭州第一個傢。

王大衛的第一傢中介門店

十餘年後的今天，雖然鄭州二手房市場整體不景氣，怡豐新都匯周邊中介門店隻剩3傢，但12傢門店都開在片區內的王大衛，並不為此擔心，“凡事都講個周期，二手房市場也一樣，低谷時做好自己的事，高峰來瞭才有本事接住”。

最近兩個月的市場行情，像之前幾次一樣，正印證著王大衛的判斷。

首先是庫存量明顯下降。

原先片區掛牌房源很多，這兩個月再問，要麼已賣、要麼開始惜售，大傢都感覺到已經調控三年多，尤其是最近深圳上海房價領漲，杭州南京也在漲，市場行情再不好也有個頭，鄭州不至於那麼差。

其次是降價空間變小，不好談價錢瞭。

原先行情不好，業主為瞭賣房會接受一定程度的降價，現在業主大多不再接受議價，哪怕再等等，也不著急出手瞭，市場信心正在回歸。

現在12傢門店，每個月總計都有100多套房源成交，這些成交客戶中，業主賣舊換新占瞭八成，新業主則出現瞭更多年輕面孔，買賣雙方都開始務實。

在看待金水老城西片區最近的這波回暖行情時，王大衛給出以下分析：

1、原來片區內街道陳舊雜亂，2019年全國少數民族運動會的召開及新書記大力推進城市精細化改造，街道面貌有瞭極大改觀，天明路、豐樂路等電線入地、路旁見花見畫、電動車整齊擺放，生活環境加分不少。

969c8d1c9be291f96a301d24d6f2bf6c

街道變化

2、這兩年的老舊社區改造讓小區內部環境改善明顯，像東風路同樂社區這種30年的老小區，現在看著外觀更房齡10年的房子沒區別，天明路上的盛宏小區，即使墻體還沒改造，但小區內部路面重新硬化、綠化，舒適度也有瞭很大提升。

d6b214539ef9aea3fbb34e4e599a449a

改造前

8946f5da8f6bb4928e0f3320a8c95564

改造後

3、原先沒有暖氣的老舊社區，半數已重新改造；有條件的傢屬院，加裝電梯已不鮮見。

4、片區交通組織不斷優化，地鐵5號線貫穿黃河路，地鐵3號線把整條南陽路帶入鄭州軌道網。一般來說，新房上漲看地鐵規劃，二手房上漲看地鐵通車，上個月3號線開通，對周邊二手房交易帶動明顯。

3號線開通

5、生活配套充足，且仍在不斷完善。最讓周邊居民期待的青少年公園，終於進入建設尾聲，目前主體設施基本建成，預計今年5月交付。看工程進度，這次應該不會再跳票。

青少年公園

6、教育資源強過遠郊。農業路一小、南陽路一小等學校雖然不能跟頂級名校比，但對普通工薪階層來說，上個建校幾十年的小學也相當靠譜。相比遠郊新樓盤一些說不清名目的掛名新建校，不管是師資還是教學底蘊都更具優勢。

同時，老學校周邊完善的課外輔導資源匯聚，也是最現實的便利。

7、價格便宜。片區內的傢屬院房子，價格大多在9500-10500元/平之間，相當於小兩房60萬，小三房80萬，大三房120萬，改善大四房也不過150萬，已經是近幾年的歷史最低價，購房壓力沒那麼大。

8、更容易出手。遠郊盤現在越來越難出手，而這裡資源足夠全、人口足夠多，賺多賺少兩說，但未來出手不成問題，這也讓片區的二手房一直都保持著穩定的交易量。

據統計，2020年3月底時，鄭州市區二手房掛盤量為16.8萬套，到2020年12月底，這一數據已變成11.5萬套。

這期間的9個月，鄭州二手房成交量為4.6萬套，相當於新增二手房掛牌房源已經與成交二手房房源數量相當，也就是說，二手房市場整體達到瞭動態平衡，不再是以前持續累積的狀態。

而2020年12月份鄭州二手房均價為14673元/平，比起3月份的13500元/平，上漲瞭約1000元，整體呈現去化加快、價格漸漲的趨勢。

大盤整體向好，落到具體區域上，就是機會開始變多。

北龍湖是女神，你去追求，付出的代價高，也不是人人必要。這個片區，剛需自住，踮踮腳尖就能夠到，就是拿來過日子的。她不漂亮、身材一般，也不能言會道，她就一心給你做飯帶孩子操持傢務，這才是人間真實。

買房就是做平衡，平衡理想與現實、財富與需求、居住與投資。純剛需其實沒必要矯情，主城老破小不光鮮，但它就是有生活中最燈火可親的務實。